Инвестицията в имоти е проблемна, защото таванът на възможната печалба е силно ограничен. При други видове инвестиции не е така - там може да се реализират много по-големи печалби.
Таванът на доходността се дължи на това, че ако наемите поскъпнат твърде много (спрямо цената на имота) ще се увеличи предлагането на имоти под наем, построени с кредит от банки. Това ще ограничи растежа на доходността.
Манипулираните лихви (изкуствено занижени) допълнително намаляват доходността от инвестициите в имоти. Ако наемодателите не намалят наема няма да са конкурентни спрямо алтернативата - покупка на кредит и плащане на вноски по кредита вместо плащане на наем.
Хипотезата ми може да се провери. При сравнение в доходността на индексни ETFs с тази на ETFs, инвестиращи в имоти, имотните фондове би трябвало да постигат по-малка доходност, ако хипотезата ми е вярна.
Индексни фондове:
- SXR8 - индексен фонд, инвестиращ в S&P 500
- DBXD - индексен фонд, инвестиращ в DAX
Имотни фондове:
- D5BK
- XREA
За разглеждания период (свих го, защото за единия от фондовете няма данни за по-дълъг период) данните показват, че един от имотните фондове бие по доходност германския индексен фонд. Но това може да е аномалия, поради малкия срок и специфичните особености на пазара през този период (пандемията).
Изненадващо за значителна част от разглеждания период XREA постига доходност близка до SXR8.
Това може да се обясни с формирането на имотен балон за този период.
Графика за периода, през който има данни и за четирите фонда:
Само два-три имотни фонда и два индексни фонда не са достатъчни за да се направят изводи дали хипотезата ми е вярна.
Но определено е възможно с имотен фонд да се постигне по-добра доходност от индексен фонд. Ако индексният фонд инвестира в германския индекс DAX.
Имотите в разглежданите фондове обаче са европейски. За да е обективно сравнението трябват много повече данни.
При инвестиране в отделни акции може да се постигне по-голяма доходност от индексните фондове, но рискът е по-голям. Трудно се бият индексните фондове по доходност, ако се формира диверсифицирано портфолио (illusion of skill).
Сравнявам доходността от WPC (W. P. Carey Inc) спрямо индексен фонд, инвестиращ в S&P 500 (SPY):
Източник: YTDreturn.com
Сравнявам доходността от О (Realty Income Corp.) спрямо индексен фонд, инвестиращ в S&P 500 (SPY):
Изненадващо и двете фирми, инвестиращи в недвижими имоти, постигат по-голяма доходност в сравнение със SPY.
Което поставя под въпрос теорията ми, че не е добре да се инвестира в имоти. Ако сравняваме тази инвестиция с индексните фондове.
Предлагането на имоти е изключително силно ограничено. На определени места в САЩ е направо фантастично (и съответно супер скъпо) постижение да се вземе строително разрешение.
ОтговорИзтриванеЗатова от години се наблюдава огромен ръст на наемите в някой градове без никакво ново строителство, което да посрещне огромния ръст в търсенето.
За сега в балгария NIMBY процесите не са толкова силни, но няма да се учудя ако след време повторим абсолютно същите грешки.